Calcule o imposto sobre a venda do seu imóvel em segundos
Simulação meramente indicativa. Não substitui aconselhamento de contabilista ou advogado fiscal. Não vincula a Autoridade Tributária.
As mais-valias são declaradas no Anexo G do IRS (ou Anexo G1 para imóveis adquiridos antes de 1989).
Versão 1.1 · Coeficientes AT actualizados em 11/11/2025
Quando vende um imóvel em Portugal, o ganho obtido — a mais-valia imobiliária — pode estar sujeito a IRS. O cálculo não é linear: envolve a correcção do valor de compra pela inflação (coeficiente de desvalorização monetária), a dedução de despesas e, para residentes fiscais, a aplicação da regra de tributação a 50%.
A fórmula base é: Mais-valia = Valor de venda − Despesas de venda − (Valor de compra × Coeficiente AT) − Despesas de compra − Obras. O valor resultante, se positivo, é a mais-valia bruta. Para residentes, apenas 50% é adicionado ao rendimento colectável do ano da venda, sendo tributado às taxas progressivas do IRS.
A Autoridade Tributária (AT) publica anualmente, através de Portaria, os coeficientes que corrigem o valor de aquisição dos imóveis pela inflação acumulada. Em 2025, estes coeficientes constam da Portaria n.º 382/2025/1 (Diário da República, 11 de Novembro de 2025). Um imóvel comprado em 2000 por 100.000 € tem um valor de aquisição corrigido de 167.000 € para efeitos de cálculo em 2025 (coeficiente 1,67).
Nas despesas com a aquisição pode incluir: IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões), Imposto de Selo, escritura notarial, registo predial e honorários de advogado ou solicitador. Nas despesas com a venda: comissões de mediação imobiliária, certidões e custos directamente associados à transmissão. São também dedutíveis as obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos, desde que suportadas por facturas em nome do proprietário.
Se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) e reinvestir o produto da venda numa nova HPP, pode beneficiar de isenção total ou parcial ao abrigo do Art.º 10.º, n.º 5 do CIRS. O reinvestimento pode ser feito até 36 meses após a venda (ou nos 24 meses anteriores). A isenção é proporcional ao valor reinvestido face ao valor de realização.
Se adquiriu o imóvel antes de 1 de Janeiro de 1989, as mais-valias podem estar isentas de IRS, devendo ser declaradas no Anexo G1 da declaração. Confirme sempre com um contabilista, pois existem excepções e nuances.
Para residentes fiscais em Portugal, apenas 50% da mais-valia bruta é adicionada ao rendimento colectável e tributada às taxas progressivas do IRS (13,25% a 48%, conforme o escalão). Por exemplo, com uma mais-valia de 100.000 €, apenas 50.000 € entram no IRS. O imposto final depende do rendimento total no ano da venda e é pago na declaração de IRS do ano seguinte à venda (entrega entre Março e Junho).
As mais-valias imobiliárias são declaradas no Anexo G da declaração de IRS, referente ao ano em que ocorreu a venda. Se o imóvel foi adquirido antes de 1989, a declaração é feita no Anexo G1. A declaração é entregue entre Março e Junho do ano seguinte à venda.
Sim, se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente e reinvestir o produto da venda noutra habitação própria e permanente, pode beneficiar de isenção total ou parcial (Art.º 10.º, n.º 5 do CIRS). O reinvestimento deve ocorrer até 36 meses após a venda (ou nos 24 meses anteriores). A isenção é proporcional ao valor reinvestido face ao valor de realização.
O coeficiente de desvalorização monetária é um factor publicado anualmente pela AT que ajusta o valor de aquisição do imóvel pela inflação acumulada desde a data de compra. Serve para não tributar a componente do ganho que corresponde apenas à perda de valor do dinheiro. Por exemplo, um imóvel comprado em 1990 tem o valor de compra multiplicado por 2,69 antes de calcular a mais-valia (coeficiente AT 2025).
Em regra, as mais-valias de imóveis adquiridos antes de 1 de Janeiro de 1989 estão isentas de IRS em Portugal, devendo ser declaradas no Anexo G1. No entanto, existem excepções e situações específicas — consulte sempre um contabilista para confirmar a sua situação concreta.