Portugal · IRS 2025
Simulador de Mais-Valias
Imobiliárias
Calcule o imposto sobre a venda do seu imóvel em segundos
Calcule o imposto sobre a venda do seu imóvel em segundos
Simulação meramente indicativa. Não substitui aconselhamento de contabilista ou advogado fiscal. Não vincula a Autoridade Tributária.
As mais-valias são declaradas no Anexo G do IRS (ou Anexo G1 para imóveis adquiridos antes de 1989).
Versão 1.1 · Coeficientes AT actualizados em 11/11/2025
A venda de um imóvel em Portugal pode gerar uma mais-valia imobiliária — o ganho obtido entre o preço de compra e o preço de venda. Este ganho pode estar sujeito a IRS, mas o cálculo envolve várias variáveis: correcção monetária, dedução de despesas, regime fiscal do vendedor e eventuais isenções. Neste guia explicamos tudo o que precisa de saber antes de vender a sua casa.
O cálculo segue uma fórmula definida pelo Código do IRS (Art.º 10.º do CIRS). A fórmula base é:
Se o resultado for positivo, há uma mais-valia e pode haver imposto a pagar. Se for negativo, apura-se uma menos-valia e não há qualquer imposto — embora a menos-valia não possa ser deduzida a outras mais-valias imobiliárias no mesmo ano (ao contrário das mais-valias de valores mobiliários).
Para residentes fiscais em Portugal, apenas 50% da mais-valia bruta é incluída no rendimento colectável do ano da venda e tributada às taxas progressivas do IRS, que vão de 13,25% a 48% conforme o escalão. O imposto é pago na declaração de IRS do ano seguinte à venda (entrega entre Março e Junho).
O coeficiente de desvalorização monetária é um factor de correcção publicado anualmente pela Autoridade Tributária (AT) através de Portaria. O seu objectivo é ajustar o valor de aquisição do imóvel pela inflação acumulada desde a data de compra, evitando que o vendedor pague imposto sobre um ganho que é apenas aparente — resultado da desvalorização do dinheiro ao longo do tempo.
Em 2025, os coeficientes estão publicados na Portaria n.º 382/2025/1 (Diário da República, 1.ª série, N.º 218, de 11 de Novembro de 2025). Por exemplo:
Quanto mais antigo for o imóvel, maior o coeficiente e maior a correcção — o que reduz significativamente a mais-valia tributável.
A lei permite deduzir várias despesas ao valor de venda e ao valor de compra, reduzindo assim a mais-valia tributável. É fundamental guardar todos os documentos fiscais.
Despesas dedutíveis na aquisição (compra): IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), Imposto de Selo sobre a compra, escritura notarial e respectivos emolumentos, registo predial na Conservatória, e honorários de advogado ou solicitador directamente relacionados com a transacção.
Despesas dedutíveis na alienação (venda): Comissões de mediação imobiliária (normalmente 3% a 5% do valor de venda), certidões necessárias para a escritura, e outros encargos directamente imputáveis à transmissão.
Encargos com valorização do imóvel: Obras de melhoria e valorização realizadas nos últimos 12 anos contados da data de venda são igualmente dedutíveis, desde que devidamente documentadas com facturas em nome do proprietário e emitidas por empresas com actividade no sector da construção. Obras de simples conservação ou manutenção corrente não são dedutíveis.
Esta é uma das maiores oportunidades de poupança fiscal na venda de imóveis em Portugal. Se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) e reinvestir o produto da venda numa nova habitação própria e permanente, pode beneficiar de isenção total ou parcial das mais-valias, ao abrigo do Art.º 10.º, n.º 5 do CIRS.
Condições para a isenção: O reinvestimento pode ser feito até 36 meses após a venda ou nos 24 meses anteriores à venda. O imóvel vendido tem de ser a habitação própria e permanente do vendedor à data da venda. O imóvel adquirido com o produto do reinvestimento tem de ser destinado a habitação própria e permanente.
Como funciona o cálculo da isenção: A isenção é proporcional ao valor reinvestido face ao valor de realização (valor de venda menos despesas de venda). Se reinvestir a totalidade, a isenção é total e não paga qualquer imposto sobre as mais-valias. Se reinvestir apenas uma parte, a isenção é proporcional. Por exemplo, se o valor de realização for 300.000 € e reinvestir 200.000 €, beneficia de isenção de 2/3 das mais-valias.
É obrigatório declarar a intenção de reinvestir no Anexo G do IRS do ano da venda, mesmo que o reinvestimento ainda não tenha ocorrido. Se posteriormente não concretizar o reinvestimento, terá de entregar declaração de substituição e pagar o imposto acrescido de juros compensatórios.
Os não residentes fiscais em Portugal estão sujeitos a regras diferentes. A principal diferença é que não beneficiam da regra dos 50% — a totalidade da mais-valia é tributada. Em regra geral, aplica-se uma taxa fixa de 28% sobre 100% da mais-valia.
No entanto, desde uma alteração legislativa motivada por jurisprudência europeia, os não residentes podem optar pelo englobamento — ou seja, podem pedir que as suas mais-valias sejam tributadas às taxas progressivas do IRS, tal como os residentes, incluindo a regra dos 50%. Esta opção pode ser vantajosa para quem tenha rendimentos totais baixos. É fundamental verificar se existe Convenção para Evitar a Dupla Tributação (CDT) entre Portugal e o país de residência, pois pode alterar significativamente a tributação.
Se adquiriu o imóvel antes de 1 de Janeiro de 1989, as mais-valias resultantes da sua venda estão, em regra, isentas de IRS em Portugal. Esta isenção decorre do facto de o CIRS (Código do IRS) ter entrado em vigor apenas em 1989, não se aplicando retroactivamente a aquisições anteriores.
Mesmo estando isentos, estes ganhos têm de ser obrigatoriamente declarados no Anexo G1 da declaração de IRS (e não no Anexo G, que é para imóveis adquiridos após 1989). A omissão desta declaração pode originar coimas. Existem excepções e situações específicas — consulte sempre um contabilista ou advogado fiscal.
As mais-valias imobiliárias não são pagas de imediato aquando da escritura de venda. O imposto é apurado e pago através da declaração de IRS do ano seguinte à venda. Por exemplo, se vendeu o imóvel em 2025, declara as mais-valias no IRS que entrega entre Março e Junho de 2026.
Na declaração de IRS, preenche o Quadro 4 do Anexo G com os dados da alienação: data e valor de aquisição, data e valor de alienação, despesas e encargos, e eventuais intenções de reinvestimento. A AT calcula automaticamente o imposto com base nos dados declarados e nos coeficientes de desvalorização monetária aplicáveis.
Se tiver dúvidas no preenchimento do Anexo G, o nosso simulador fornece todos os valores necessários em detalhe — pode exportar o PDF e entregar ao seu contabilista como ponto de partida.
João comprou um apartamento em Lisboa em 2005 por 180.000 € (mais 12.000 € de despesas de compra). Vendeu em 2025 por 420.000 € (menos 16.800 € de comissão imobiliária). Coeficiente AT 2025 para 2005: 1,40.
Valor de compra corrigido: 180.000 × 1,40 = 252.000 €
Mais-valia bruta: 420.000 − 16.800 − 252.000 − 12.000 = 139.200 €
Valor tributável (50%): 69.600 €
Imposto (escalão 45%): ≈ 31.320 €
Como era HPP e reinvestiu os 403.200 € de realização numa nova casa, a isenção é total: 0 € de imposto.
Maria vendeu um apartamento de arrendamento no Porto em 2025 por 280.000 €. Comprou em 2010 por 140.000 € (mais 9.500 € de despesas). Coeficiente AT 2025 para 2010: 1,28. Despesas de venda: 11.200 €. Obras nos últimos 12 anos: 18.000 €.
Valor de compra corrigido: 140.000 × 1,28 = 179.200 €
Mais-valia bruta: 280.000 − 11.200 − 179.200 − 9.500 − 18.000 = 62.100 €
Valor tributável (50%): 31.050 €
Imposto estimado (escalão 37%): ≈ 11.489 €
Para residentes fiscais em Portugal, apenas 50% da mais-valia bruta é adicionada ao rendimento colectável e tributada às taxas progressivas do IRS (13,25% a 48%, conforme o escalão). Por exemplo, com uma mais-valia de 100.000 €, apenas 50.000 € entram no IRS. O imposto final depende do rendimento total no ano da venda e é pago na declaração de IRS do ano seguinte à venda (entrega entre Março e Junho).
As mais-valias imobiliárias são declaradas no Anexo G da declaração de IRS, referente ao ano em que ocorreu a venda. Preenche o Quadro 4 com as datas e valores de aquisição e alienação, despesas e encargos, e eventuais intenções de reinvestimento. Se o imóvel foi adquirido antes de 1989, a declaração é feita no Anexo G1. A declaração é entregue entre Março e Junho do ano seguinte à venda.
Sim, se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente e reinvestir o produto da venda noutra habitação própria e permanente, pode beneficiar de isenção total ou parcial (Art.º 10.º, n.º 5 do CIRS). O reinvestimento deve ocorrer até 36 meses após a venda (ou nos 24 meses anteriores). A isenção é proporcional ao valor reinvestido face ao valor de realização. Se reinvestir a totalidade, não paga qualquer imposto sobre as mais-valias.
O coeficiente de desvalorização monetária é um factor publicado anualmente pela AT que ajusta o valor de aquisição do imóvel pela inflação acumulada desde a data de compra. Serve para não tributar a componente do ganho que corresponde apenas à perda de valor do dinheiro ao longo do tempo. Por exemplo, um imóvel comprado em 1990 tem o valor de compra multiplicado por 2,69 antes de calcular a mais-valia (coeficiente AT 2025). Em 2025, os coeficientes estão publicados na Portaria n.º 382/2025/1.
Em regra, as mais-valias de imóveis adquiridos antes de 1 de Janeiro de 1989 estão isentas de IRS em Portugal, devendo ser declaradas no Anexo G1 (e não no Anexo G). No entanto, existem excepções e situações específicas — consulte sempre um contabilista para confirmar a sua situação concreta. A omissão da declaração pode originar coimas mesmo que a mais-valia esteja isenta.
São dedutíveis as obras de valorização e melhoria realizadas nos últimos 12 anos contados da data de venda. As obras têm de estar documentadas com facturas em nome do proprietário e emitidas por empresas com actividade no sector da construção. Obras de simples conservação ou manutenção corrente (como pintura de rotina ou reparações menores) não são dedutíveis. É fundamental guardar todas as facturas para apresentar caso a AT solicite comprovativos.
Não. Se o resultado do cálculo for negativo (menos-valia), não há qualquer imposto a pagar. No entanto, ao contrário das mais-valias de acções e outros valores mobiliários, as menos-valias imobiliárias não podem ser deduzidas a mais-valias de outros imóveis no mesmo ano fiscal. Mesmo sem imposto a pagar, pode ser necessário declarar a venda no Anexo G do IRS.
O Anexo G destina-se a declarar mais-valias e outros incrementos patrimoniais de imóveis adquiridos após 1 de Janeiro de 1989. O Anexo G1 é utilizado para imóveis adquiridos antes dessa data, cujas mais-valias estão em regra isentas de IRS. É importante não confundir os dois anexos, pois a utilização incorrecta pode originar liquidações adicionais de imposto ou coimas.
⚠️ Aviso legal: A informação contida neste guia tem carácter meramente informativo e não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico. As leis fiscais podem sofrer alterações. Consulte sempre um contabilista certificado ou advogado fiscal para aconselhamento personalizado à sua situação.